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“没有实际参与过一个企业从零到一的投资人,在未来可能很难成为一个优秀的投资人。”曾加入日本互联网巨头CyberAgent,担任CA创投大中华区执行合伙人的戴周颖始终觉得,优秀的投资人除了考究用户的需求,用户的市场变化之外,对初创企业赛道的选手们还要具备毒辣的眼光。

路总是要让人来走,如何选中老辣的选手?

直面创业过程,直击人性,自己去亲历一份创业过程无疑能对未来的投资加分。2013年戴周颖从CyberAgent离职准备创业,同年创立上海冠润创业投资合伙企业(有限合伙)并担任基金执行合伙人;2015年成立引力创投,担任创始合伙人;同年成立有一居担任CEO,而后正式提出“轻酒店”概念。作为“轻酒店”的创造者,有一居进行以新型旅居空间为核心的土地开发运营。

执念中创业困境中转型

选择做这个行业,戴周颖认为这是一种阴差阳错的传承。戴周颖的外公是改革开放后中国第一家五星级酒店金陵饭店的第一任总经理,40年前他的外公在中国接待访华外宾,40年后戴周颖在国外开酒店接待中国游客,这一个很有趣的传承。在家族传统的熏陶下,戴周颖对于酒店设计的美学有着深深的执念:“如果可以把自己认为美的,有价值的东西,通过这样的一个形式传递到新的这种酒店行业里面来,我觉得这是非常有价值的。”

近年来,中国游客旅日人次不断上升。2013年开始,日本政府对中国游客在签证方面的政策优惠带来了一个相当强力的刺激效果。民宿平台Airbnb上用户增长的数据显示,日本东京和大阪分列用户增长最快地区的第一和第四位。高峰时期,日本一个十一平米的房间可以炒到2000元人民币,这其中存在着大量的商业机会。2015年搭乘着民宿的热潮,有一居在民宿产业中一点一滴积累自己的运营经验、运营体系。

创业并不是完全的一帆风顺,2018年日本《民宿新法》颁布,对民宿经营的条件提出了详细而严格的规定,将这一长期处于灰色地带的行业纳入监管范围。一时间,民宿产业迎来了一次大面积洗牌。日本厚生劳动省2017年3月发布的全国民宿调查报告显示,在日本民宿登记网站上的15127家民宿只有2505家获得了许可,4624家未获许可,还有7998家尚未接受调查,也就是说当时日本至少有三分之一的民宿属于“黑民宿”。

新法规定民宿合法资质的获取要求业主花钱改装消防、安全等设施,并获得获得邻居同意。此外,对于民宿营业天数新法也作了严格要求,民宿一年内营业天数不得超过180天。这些规定对民宿产业链条造成了直接影响。

面对困境,戴周颖决定转型。民宿的洗牌意味大量的市场被重新空了出来,合法化,标准化意味着个体民宿经营者们大部分将要离场,民宿经营门槛的提高意味着大企业们议价权重的增加。有一居有资本也有资源去做民宿产业的正规化,用正规的建筑物承接更好的民宿服务。2018年戴周颖正式打出了轻酒店的概念。

轻酒店轻服务重住宿空间

轻酒店,这是一种抛去更多不必要的设施成本,从而以“给客人更⼤大空间、更美设计、更便宜价格的更极致入住体验”为项目特征和竞争优势的酒店新类型。为了体现空间个性化特点,有一居每个酒店都聘请不同的设计师事务所参与设计。这些设计师事务所包含日本顶级团队安藤忠雄的团队、坂仓建筑研究所,也有新晋网红YUUA、APstudio、NAOI设计师事务所。同时,为了统一工程进度,有一居与一家中型建筑商签署了长期战略合作伙伴关系,并由这家公司统一为轻型酒店项目提供建筑支持。

轻酒店的概念强调轻服务、重住宿空间。年轻人期望的个性化的空间与标准化的服务通过公寓化的设计风格体现出来,远低于酒店的消费成本能吸引到相当多的潜在客户。戴周颖介绍在东京核心的五个区中差不多十万间的酒店式公寓中90%的都属于15平米以下的房间,对于外来游客来说,这些房间是满足不了三人左右旅客的住宿需求的。有一居轻酒店每间房间的面积在30平米上下,整体上比租三个小房间的价钱要便宜很多,在日本大型酒店的客房中30多平米的房间通常定价在7000多元以上。价格上的落差就这样比较出来了。从2018年轻酒店转型开始,到如今两年半的时间里有一居已经拥有10栋这样的酒店,100间客房。轻酒店的方式,可以让越来越多的广大年轻人可以享受这种旅居快乐。

即将来临的东京奥运会预计会使2020年访日游客人数增长到4000万,相当于目前在访日游客基础上增加三分之一。麦肯锡2018年发布的一份日本旅游业报告显示,东京、京都和大阪三大城市的酒店入住率都已超过80%,酒店承载容量限制将成为日本旅游业增长的严重障碍,到2020年预计将出现3.3万间的酒店供应不⾜。对全面推行轻酒店模式的有一居来说这毫无疑问是重大利好。在东京,有一居明确提出要在10万间房源中占到至有10%的市场供给量,戴周颖希望在2021年,有一居在建或者运营房源达到1000套房间。

房产众筹 精准控险

鸡蛋并不会放在同一个篮子里,轻酒店之外,有一居的另一部分主要收入来自于海外置业。有一居会对酒店进行买卖,溢价卖出,他们主要收入之一是来自于资产增值的收入。有一居公司会将运营中、在建中的酒店出售给投资⼈或者房地产基⾦,但同时会向这类投资⼈提供承诺租⾦服务,以此来掌握该酒店的经营权。⽬前有一居SPATIUM轻酒店已经成功出售4栋酒店房产。戴周颖将这种模式比作房产众筹或者房产基金,通过有一居的资管公司客户不需要持有物业就可以直接持有基金的一个份额。从投资到管理到后期的资产的退出,投资人享受所有的投资回报。加上地产本身以及企业资产的升值,这些投资的回报比传统海外置业的纯租金收益会来的的更高。

持有资产也意味着必须承担一定的风险,戴周颖着风险控制方面显然有着格外的自信。从创业之初有一居运营一千多套民宿的时候,他们已在东京积累了非常多的行业数据,这些数据对于现在的风险规避起到指导性的参考作用。戴周颖说:“我们很清楚东京每个区域,每个房间的收益率、入住率和单价。我们有一个精准的数据模型,通过数据模型对比现有的土地价格和建筑成本,可以很快计算出一个比较合理,实际的收益率。

“风险的大小更应该和投资的回报率相互比较”戴周颖说。2013年后日本旅游业发展迅速,从700多万人次迅速增长到今年的3100万人次,而日本政府表示要在2030年将旅游人数增加到6000万人次。庞大的来日旅客,预计有一半左右来自中国。戴周颖认为在即将到来的市场红利面前,在众多国人前往去消费的现在,必须在投资上先行布局。“从房产角度、从外汇角度,从整个旅游经济环境里面,轻酒店房产投资的风险和它的所带来的回报来比,风险还是小,回报还是大。”

龙困浅滩,待风云起。回顾有一居的发展历程,戴周颖一直都在逆境中前行。卓越的人的一大优点是:在不利和艰难的遭遇里百折不挠。日本新民宿法推行的时候,公司瞬间归零跌倒谷底,但是在很短时间里戴周颖便果断布局“轻酒店”完成了转型。从2018年第一个轻酒店开业到如今手上正在进行的10个项目,一年时间,重新起一个新的方向,不得不令人敬佩戴周颖作为投资人果断与毒辣的眼光。2019年潜龙入海的有一居活动筋骨,准备着在更高的舞台上大展宏图。(和金全)

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