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12月11日,长沙市发改委网站发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(简称《通知》),进一步加强商品住房价格管理,明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成,规定平均利润率为6%-8%。《通知》自12月11日起开始执行。

限价同时防“避税”

《通知》的发布被市场认为是长沙市新房市场限价政策的2.0版,限价房源由限价商品房扩大至全部商品房。2017年发布的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》显示,限价商品住房价格由成本加利润加税金构成,平均利润率为6%-8%。

根据上述《通知》,成本主要由楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金组成。利润是指商品住房开发经营企业按规定计提的利润,平均利润率为6%-8%。税金按国家税法和有关政策规定执行。

需要强调的是,《通知》对不得计入商品住房价格的费用进行了特别规定,赔偿金、违约金、滞纳金、罚款、经营性设施建设费、安装费、办公用房均不得计入商品住房价格。这意味着房企要想实现盈利,营销过程中的销售成本需要进一步管控。

“房地产企业存在虚增成本的情况。一方面是为了达到避税的目的;另一方面,虚增成本还可以提高定价。上述文件出台后,可以有效管控这两个方面。”某上市公司财务人员对中国证券报记者表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,限制利润的做法,有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等。对于一些类似财务和营销等费用过高的企业而言,利润自然难以做高。这会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。

中原地产首席分析师张大伟表示,《通知》提到的政策属于限价范畴,目的是管控房价上涨。相比简单的限价,限制利润率的做法更加复杂,动态指标更多,拿地成本、建安成本、配套成本都有很大的变动空间。上述政策对前期低成本拿地的房企影响较大。

严跃进表示,从这两年全国楼市限价政策看,地方政府对地价的把控是关键。此次对利润率的管控是一种限价上的创新。

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